住宅ローンの借り換えをするとなると、少々ためらう方もいると聞きます。
ですが、はっきり言って、今や、既存の金利の高い住宅ローンから長期固定の低金利の住宅ローンへ借り換えをすることは、常識と考えてください。
国土交通省の調べでは、平成12年度では約8,960件であった利用件数が平成15年度には約38,376件にまで伸びてきています。（「国土交通省ホームページ」より）
参考 ⇒ 平成１６年度民間住宅ローンの実態に関する調査
ここ数年増え続けている理由のひとつとしては、５〜６年前に４〜５％の高い金利で住宅ローンを組んでいた方が根こそぎ借り換えを始めているからです。
また、住宅金融公庫の2段階式の金利対策として、早めに切り替えられる方もでてきているようです。
奇しくも、世は、年収300万円時代とも言われ、家計を圧迫する住宅ローンを借り換えることは、当たり前の時代になってきているのです。無駄な利息は極力払わないことです。賢く住宅ローンの借り換えをしていきましょう。
比べて選べる納得の住宅ローン 
住宅ローンを借りる時、借り換える時に同時に考えなければいけないのが保険です。生命保険、医療保険、がん保険、保険といってもいろいろありますね。
毎月の住宅ローンの支払いは、少なからず家計に重くのしかかってきています。
今や年収３００万円時代だとか、年金破綻だとか、この先も安心できない状況になっています。
まず、この住宅ローンの中には基本的に、団体信用生命保険というものが含まれています。（任意の住宅ローンもあり）
この団体信用生命保険は、借り入れた保険契約者に万が一のことがあった場合に、団体信用生命保険に加入していれば、ローン残額は保険で支払われます。
しかも、この団体信用生命保険は、一般の生命保険よりも利率が低いのです。
ここで気をつけなければいけないことは、今までかけていた保険の保障額が大きすぎないか？ということです。たとえば死亡保険金の額。死亡保険というものは、万が一のことがあったときに、残された家族が路頭に迷わないようにするためのものです。
たまに、見かけるのが、団体信用生命保険に加入しているのにもかかわらず、多額の死亡保険金をかけたままにしている方。
今後の人生のなかで、
あなたの家族の数、子供の年齢、今後の教育費がいくらかかるか？奥様の保険は必要かどうか？
見直す点はたくさんあります。
実は、こういったひとつひとつのことが住宅ローンの毎月の返済額と深くかかわってきます。
それでもまだ、保険は適当にかけておけば大丈夫だろう・・・と考えますか？
一つ例をあげますが、日本人のほとんどの人が加入していると思われる保険に、定期付き終身保険というものがあります。例えば保険契約時の死亡保険金が３０００万円だとしましょう。ところが、保険加入者がある歳を過ぎると、この３０００万円は出なくなります。加入者のほとんどが若くして死なない限り、この保険金はもらえないしくみです。しかも更新の度に保険の掛け金があがっていくしくみになっています。
保険会社が、そんなにたくさん死亡保険金を払っていたらつぶれます。笑
また、そういう方にかぎって、逆に医療保障に目を向けていません。
これからの日本は、超高齢化社会だというのに。長生きするには医療費がかかるのです。そしてその医療費は年々高くなっています。
その医療費をどこでまかないますか？ 年金ですか？
また、死因の第１位は、言わずと知れたがんです。
その保障は？
こういった事実を知らないまま、保険のセールスレディに勧められたまま加入したまま、ほったらかしにしている人がほとんどです。
今一度、住宅をこれから購入する方、ローンの借り換えをする方、
ご自身の保険を今一度見直してみましょう。
将来のためです。
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住宅ローンを検討していく中で、「提携ローン」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。
はたして、提携ローンとは何ぞや？
あなたがもし、住宅を検討する上で、窓口となる不動産会社、住宅メーカー、建売の業者、そして工務店などなど、各会社には、必ずといっていいほど、住宅ローンを代行してくれます。
代行というのは、銀行ローン、公庫、フラット３５などのローンを借りる際の面倒な手続きのお手伝いをしてくれるということです。つまり、銀行との間に入ってくれるということ。（もちろん書類などの記入はしなければいけませんが・・）
そこで出てくるのが、「提携ローン」です。特に大手の会社と銀行は提携をしているケースが多く、金利、借り入れ条件などが優遇されるケースが多いのです。
銀行は、たくさんのお客さんを相手にしている会社と提携することによって、囲い込みができるわけですね。
ですから、銀行の金利というのは、会社によって異なるケースが存在するのです。もちろん、それだけで決めるわけではないですが、金利優遇というのは、長い目でみれば、総支払い額に大きく影響してくる場合もありますので、判断材料のひとつとして見ることはできます。
こういった提携ローン情報は、インターネットや銀行のパンフレットなどの公の情報元では得られないのが特徴です。
住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。これは住宅ローンの残高の一定割合が所得税額から控除される減税制度のことです。
平たく言えば、「住宅ローンを利用している人に、給与から差し引かれた税金の一部を戻してくれる」というありがたい制度なのですね。
ただ、間違って解釈してはいけないのが、所得に応じて、控除額も変わるということです。当たり前ですが、自分が支払った税金以上の額は戻ってきません。
また、この住宅ローン控除は、住居の取得だけではなく、住宅とともに取得される敷地についても適用されます。（土地の購入だけでは×）。また、増改築やリフォームの場合も適用の対象となります。
この住宅ローン控除を受けるためには、入居した年に確定申告が必要となりますが、入居の翌年以降は、サラリーマンなどの給与所得者の場合は、年末調整で控除が可能になります。
なお、平成１６年度の税制改正で、住宅ローン控除制度は規模を段階的に縮小していくことが決定されました。
住宅ローンというものは、非常にわかりにくい商品である。
住宅ローンの商品がこれだけ多種多様になってきて、そのなかでも特に「金利」に関しては、未だに混乱することが多い。
2006年8月にはついに、みずほ銀行がこの「金利」の表示について公正取引委員会に警告されることになった。
以下asahi.comより抜粋-----
いかに、キャンペーン金利が安くとも、今回のケースのように、後々トラブルが起こる原因は、銀行側の説明不足、そして借りる側の理解不足によるものです。
特に途中で金利が変わるような、変動固定型の住宅ローンや変動金利の住宅ローンはいずれも注意が必要になってきます。
住宅ローンと一口に言っても、その種類は様々で、短期型ローン、長期型ローン、公的ローン、民間ローンといったローンが存在し、それぞれの住宅ローンごとに実際に借りる金利、つまり金利適用時期が異なってきます。
よく聞く話が、半年後に完成する新築マンションの購入した際に、金利の低い民間の短期の住宅ローンを組んだのはいいが、金利が適用されるのは、あくまでも入居時の段階ということを知らなかったケース。（笑いごとではありません）
この時に住宅ローンの金利が下がっていればラッキーですが、それとは反対に金利が上がっていたらと考えたら、身の毛もよだつことが予想されます。しかし、このような例は枚挙にいとまがありません。
この時に、住宅ローンの融資担当からは、そんな話は聞いていない、という理屈は通りません。実は、住宅ローンの契約書、約款を見れば、小さな時でしっかりと書かれてあります。契約書を交わした以上、読まなかった借主が悪い、ということになります。
まずは、住宅ローンそれぞれのタイプごとに金利適用時期が違うことを知ることが大切です。以下をご参照下さい。
■民間住宅ローン（フラット３５含む）・・・・融資が実行時点での金利が適用されます。
■公的住宅ローン（公庫・財形融資）・・・・申し込み時の金利が適用されます。
最近はフラット３５が得だと一般的に言われています。確かにフラット35には様々な魅力がたくさんありますが、１年先に完成する新築マンションを購入する際には、当然のごとく金利上昇リスクが伴ってきます。半年後、1年後の金利を読むことはプロでも不可能です。そういった意味では、今一度、財形融資や公庫といった住宅ローンを組み合わせることも考えた方が良いかもしれませんね。 財形融資に関しては、勤務先の総務に聞くと良いかと思います。
自分の身は自分で守りましょう。
住宅ローンと金利の関係は一言で説明することは不可能です。
なぜなら、長期国債等の影響を受ける長期固定型住宅ローンと預金金利などの影響を受ける変動型住宅ローンや短期固定金利住宅ローンがあるからです。
ゼロ金利政策解除というのは、いわば異常から正常に戻ったということです。
この政策はもともと、バブル崩壊後の建設業や不動産業の膨大な不良債権を処理するために始まったものであり、かれこれ１５年くらい続いていることになります。 もう一度、申し上げますが、これは異常な事態だったのです。銀行が、日銀から借りる金利が高くなり、預金者に払う金利も高くなり、当然ながら、住宅ローンを借りる方からも高い金利で資金を回収するのです。
既に、金融機関では預金獲得のために普通預金金利を0.002％→0.1％など引き上げを発表しています。今後の住宅ローン金利の動向に目が離せません。 住宅ローンの借り換えを検討されている方は、借り換えのタイミングが重要になってきています。まずは、プロの意見を聞いてみましょう。
住宅ローンの返済方法には、大きく分けて2種類あります。
「元利均等返済」と「元金均等返済」です。
元利均等返済とは、最も一般的な返済方法であり、ほとんどの住宅ローンはこの返済方法を取っています。
元利均等返済は、毎月の返済金額が一定であるので借りる側からすると、非常にわかりやすく、支払い計画も組みやすいのですが、ローンの返済当初は返済額の多くが利息の返済に充てられてしまっているので、元金が減るペースが遅いというデメリットがあります。 つまり、返済当初は、利息部分が多く、年数が経つに連れて減っていくというシステムです。
元利均等返済の場合は、借り入れ当初に繰り上げ返済をすることによって、利息部分を大幅に減らすことも可能です。
一方の元金均等返済とは、返済回数に合わせて元金をまず分割し、それに利息を上乗せして返済していく方法です。
この返済方法の場合、毎月の返済額が変わるのでわかりにくく、また返済当初の返済額が相当に大きくなるというデメリットがあります。ただし総返済額は元利均等返済よりも少なくてすむという大きなメリットがあります。しかし現在この元金均等返済の方法を選択できるローンはあまり多くないのが現状です。
いずれの返済方法においても、長く続くローンだけに計画性を持って借り入れしてください。
住宅ローンの借り換えは、既に住宅ローンを借り入れている方にとっては、非常に興味深いことですが、現在借り入れている住宅ローンの金利が現状よりも低くなればいいものの、いくつかの条件を満たさないと、住宅ローン借り換え自体にあまりメリットはありません。
そもそも、住宅ローンの借り換えとは、現在借り入れている銀行の住宅ローンの残債（借金）を新たに別の銀行から借り入れることによって一括返済することです。
この住宅ローンの借り換えが有効となるためには、次の３つの条件に当てはまる必要があります。
▼住宅ローンを借り換えるための３つの条件
・現在の住宅ローン残高が１０００万円以上
・残りの住宅ローン返済期間が１０年以上
・借り換える住宅ローンの金利商品との金利差が１％以上
この３つに当てはまる方は、是非、住宅ローンの借り換えについて考えてみても良いと思います。
ただし、住宅ローンの借り換えにはそれに伴う経費が必要になるため、以下のような費用を見込んでおくことが重要です。
１．登録免許税（抵当権抹消及び設定）
２．司法書士への報酬費用
３．収入印紙代
４．事務手数料等
５．融資保証料
▼住宅ローン借り換えを行う際の注意点
・借り換え先の住宅ローンの金利が今後上がる可能性がある。
・借り換えの対象となる土地・建物以外の担保が設定されていないこと。
・優遇金利を採用した固定金利などの住宅ローンの契約には、中途解約するとペナルティーとして違約金が必要となる場合がある。
いずれにしても、金利が上昇する場面では、住宅ローンの金利というのは、家庭に重くのしかかってきます。慎重に考えた上で、住宅ローンの借り換えを考えてみてください。
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日銀のゼロ金利解除を受けて、この先、金利が上昇するのは間違いありません。
むしろ言ってみれば、今までの金利は異常値だったのです。
今や、住宅ローンを組むにあたり、長期間のフラット３５のローンを選択することは常識となりました。
これからは、数多くのフラット３５の商品から、どの商品を選択するかにかかってきます。
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フラット３５とは
フラット３５という３５年間長期固定ローンが現在主流となりつつあります。
このフラット３５の魅力というのは、なんといっても３５年間金利が一定だということ。
特にこれからは、金利が上向きに推移していく傾向があるので、
長期でローンを組まれる方にとっては、最も有利なローンのひとつです。
ここで、フラット３５についてまとめてみます。
■ご利用いただける方
・お申込時の年齢が70歳未満の方
・安定した収入のある方
・日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
・フラット３５の毎月のご返済額の4倍以上の月収のある方
・フラット３５とその他のお借入金を合わせたすべての
お借入金の年間返済額の年収に占める割合が、基準以内に満たしている方
※ローンの返済負担率は以下の通りです。
返済負担率＝（年間返済額÷年収×１００）
年収300万円未満 25％以下
年収300万円以上〜年収400万円未満 30％以下
年収400万円以上〜700万円未満 35％以下
年収700万円以上 40％以下
■住宅に関する要件
住宅の床面積が７０�岼幣紂憤豸遊�て）
マンションの場合は３０�岼幣紂�
住宅の性能として一定基準の技術用件をクリアするもの。
■用途
申込ご本人自らが住む、またはご親族が住むための住宅の建設資金としてお使いできます。
（リフォームのための資金や、ローンのお借換えにはご利用いただけません。）
■融資限度額
100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の8割以内
（1万円単位）
■融資期間
次にあげるうちの、いずれか短い方。
１．１５年以上３５年未満
２. 完済年齢が80歳の誕生日を迎えるまで。
■融資金利
全期間固定金利です。
フラット３５の融資金利は各金融機関によって違います。
ご利用金融機関にてお問合せください。
各金融機関の現在の金利状況、金利推移については<a href="http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran2.htm" target="_blank">こちら</a>から
※適用される金利は、申し込み時の金利ではなく融資実行時の金利になります。
■保証料、保証人
無料です。
■融資手数料
各金融機関によって異なります。
■繰上げ返済について
繰上げ返済手数料は無料です。
ただし、返済金額は１００万円からとなります。
■火災保険
付保が条件となります。
■団体信用生命保険
任意加入です。
※加入の場合は、住宅金融公庫の団体信用生命保険に加入となります。
■抵当権
住宅及び土地に対して、住宅金融公庫が一番抵当権を設定します。
詳しくは、フラット３５のホームページをご覧下さい。
リバースモーゲージという制度があるのを知っていますか？
リバースモーゲージとは、自ら所有する不動産を担保に借り入れをして、
死後に不動産を売却して、その借り入れを返済するという制度のこと。
主な対象としては、土地は持っているけど、現金を持っていない、
いわゆる不動産を資産として所有する高齢者。
高齢者は収入がないため、通常はローンは組めない、
そこで、新しく建てる建物と現在所有する土地を担保として借り入れをする、
これがリバースモーゲージの趣旨です。
単純には通常のローンのように、毎月毎月一定額を返済するわけではないので、
利息は減りませんが、死後にその不動産を売却することで完済するというしくみです。
実はアメリカでは、リバースモーゲージは普及しつつある制度なのですが、
日本ではまだまだ一部の自治体でしか扱っていないのが現状です。
では、はたして日本では普及するのかどうか？
この制度を日本で普及させるためには、いくつかのリスクが伴います。
１．金利変動リスク
金利が上昇すると、ローンの利息も増えていく一方です。
はたして、不動産を売却して返せない可能性が・・・
２．人口減少リスク
この先、日本の人口は減っていきます。人口が減れば当然ながら
不動産の流通も少なくなります。そういった状況の中では、この制度
を使える不動産の地域は限られてきます。
３. 地政学リスク
日本は、世界有数の地震国と言われている通り、震度６から７を超える地震が
いつ来てもおかしくないと言われています。大地震が来た時に不動産の価値がどうなるか？
また、上の建物は残るかどうか？
以上あげただけでも、日本でこの先、リバースモーゲージ制度を普及させるには、
いくつかの問題点があります。
住んでいる家から老後の資産を確保する、という考え方は非常に合理的で推奨されるべきなのでしょうが、アメリカのようになかなかうまくはいきそうもないのが現状なのです。
皆さんは、もうペイオフが解禁されたことはご存知だろうと思いますが、
その中身について、細かく理解されている方はどれくらいいるのでしょうか。
これから住宅建築を考えるのであれば、この制度を細かく理解する必要があります。
２００５年の４月から始まった、ペイオフ制度ですが、
今一度、その基本を「知る」ことが大切です。
まず、これはご存知の方が多いですが、
１金融機関に対して1個人の持つ預金（定期預金や普通預金）の
保護対象が１０００万円までということです。これが基本。
もっと細かくみていくと、
定期預金と普通預金では、普通預金が優先されます。
金融機関が破綻した場合には、すぐには預金はおろせません。
「仮払い」という措置がとられ、６０万円まではおろせます。
これは当面の生活資金という、金融機関側のとらえ方です。
そしてこの６０万円というのは、あくまでも
普通預金の中の６０万円だということです。
例えば、定期預金に１００万円。普通預金に１０万円預けていたとしたら、
仮払い金額は、１０万円ということになります。
ですから、万が一に備えて、
定期預金と普通預金のバランスを良く考えてください。
当面の生活資金の工面にも困る事になりかねません。
ちなみに、もっと細かくみてみると、
定期預金にも優先順位があります。
ずばり、満期日が早い順番が優先されます。
もしも満期日が同日のものが複数あった場合は、
金利の低い順番に保護されます。（さすが銀行、しっかりしてます 笑）
★まとめると、こうなります。
普通預金 ＞ 定期預金（満期日近い）＞ 定期預金（満期日遠い）＞ 定期預金（金利低い）＞ 定期預金（金利遠い）
この先、金融機関が破綻しないとは、誰も言い切れません！
万が一に備えて、まずは上に書かれた内容を理解して、
ポートフォリオを組んでください。
※ポートフォリオ・・資産の組み合わせ
まだまだ注意点があります。
■注意点１
ペイオフの保護対象となるのは、あくまでも「１金融機関」です。
ですから、●●銀行の○○支店に５００万円預金があり、
同銀行の別の■■支店には８００万円預金があるとすると、
合計で１３００万円ですから、預金保護の対象となるのは、
このうちの１０００万円です。そうなると残りの３００万円は保護されません。
■注意点２
ペイオフの保護対象となるのは、１個人あたりの預金に対してになります。
ですから、同じ銀行に、父名義の預金が１０００万円、母名義が５００万円、
息子名義が１００万円あったとすると、全額保護されます。
ですから、贈与税がかからない（年間１１０万円までは無税 但し申告が必要）
範囲で、預金の名義を分けておくことも考えてもいいかもしれませんね。
※贈与税には注意が必要ですので、必ず、専門家にご相談してください。
私も、10年以上、住宅を売る立場にいますが、
住宅を買う方の、９０％以上はローンを組まれます。
そう「住宅ローン」です。
ここで、少し考えてみたいのが、
住宅ローンの危険性です。
昨今では、住宅ローンの返済苦による自己破産者が
年間で８万人もいます。
この低金利の現代でさえ、この数ということは
今後ますます、住宅ローンで苦しむ方が増えてくることは
疑いようのないことになります。
ですから、この先、自分の家を持ち続けるためには
普通にローンを返済していくだけでは危険が伴うということです。
「家を建てるのに、ローンくらい組むの当たり前でしょ！？」
「まぁ、そういえばそうですね。」
「ただ、・・・」
「住宅ローンに対する将来へのリスクヘッジはとってますか？」
「リスクヘッジ？ あー、繰上げ返済のこと？考えてるよ。」
「・・・・・ O=（-_-； 」
巷に溢れかえってる住宅の雑誌に載っている住宅ローン対策は
いわゆる、「繰上げ返済をはやくしましょう！〜で節約しましょう！」
など、うわべの情報しかありません。
はっきりいって、これではリスクは回避できません（キッパリ！）
しかし、ここにお伝えする情報は、レベルが違います。
思考回路を変えていただかなくてはなりません。
「住宅ローンはデリバティブだからリスクがある」
この意味わかりますか？
低金利だからといって、住宅会社の営業や銀行のローン担当者から
勧められるがままに、2年固定金利ローン、3年固定ローンなど短期の固定ローンを組んでしまうと、その後の高金利地獄が待っています。
結局、以前問題になった、住宅金融公庫のステップローンと同じ結果を生むでしょう。
※住宅金融公庫はステップ償還というだんだんローン返済が大きくなる
という、通常ローンより、更にリスクが大きい高度なデリバティブを生み
だした張本人です。
このリスクは知らされずに個人が負っているのです。
かなり恐ろしいことですよ。
リスクを知っていれば、それをコントロールできるのですが、
リスクと知らないで何も考えていない人はあっという間に波に
飲まれてしまいます。
知ってましたか？
欧米の銀行は住宅ローンとしては年収の2倍から最大でも
3倍までしか貸しませんが、日本の銀行は4倍から5倍でも
平気に貸し付けます。
しかも、欧米の住宅ローンはノンリコースローンといって、
ローン破綻しても担保の家を銀行やローン会社に差し出せば
返済義務は免れますが、日本では家を競売にかけられた上に、
残債の返済も求められます。
結局、残された方法は自己破産しかありません。
ですから、この先の金利上昇リスクをなるべく回避してください。
この先、日本で持ち家を持ちつづける（←ここがポイント）
には、「冷静」にならなければなりません。
